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广州关于调整我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知

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图纸类别:行业概况

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下载次数:3756上传日期:2013年07月13日

资料作者:ys31001中 路 币:0

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资料介绍

转发市国土房管局关于调整我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知

穗府办〔201035
 

各区、县级市人民政府,市政府各部门、各直属机构:

   市国土房管局《关于调整我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》已经市人民政府同意,现转发给你们,请遵照执行。执行中遇到的问题,请径向市国土房管局反映。

 

广州市人民政府办公厅

二〇一〇年五月六日

 

 

关于调整我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知

为加强国有土地资产管理,优化土地资源市场配置,进一步加强我市国有建设用地有偿使用工作,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔200428)和《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔20083号)精神,现就调整我市国有建设用地使用权出让金计收标准通知如下:
    
一、计收土地出让金的具体情形
  
(一)199311日之后供应的国有建设用地,除依法可划拨供地外,须办理土地出让手续,计收土地出让金。
  
(二)权属清晰的原有历史用地,199311日之后发生新建、改建、扩建或用途变更(含临时新建经营性项目和临时改变为经营性用途)和权属转移,且不符合划拨条件的,须办理土地出让手续,计收土地出让金。
  
(三)原划拨用地及其地上建筑物用于非住宅出租经营,且权属人为法人的,须办理土地出让手续,计收土地出让金。
   
二、计收土地出让金的标准
  
(一)以招标、拍卖、挂牌等公开方式出让的国有建设用地,按实际成交价格计收土地出让金。
  
(二)以协议方式供应的国有建设用地,属政府储备用地的,按基准地价计收土地出让金,但不得低于实际土地取得与土地开发成本及土地纯收益之和;属用地单位自行征地拆迁的,按土地纯收益计收土地出让金。
  
(三)划拨用地上配套的经营性用房,属政府储备用地的,按基准地价计收土地出让金;属用地单位自行征地拆迁的,按土地纯收益计收土地出让金。
  
(四)利用原划拨用地或其地上建筑(零星危房改造项目和私有住宅除外)进行新建、改建、扩建或用途变更,经营性用途按改造前后用途的当前基准地价标准计算总价差及原划拨用途的土地纯收益之和计收土地出让金,但不得低于改造后的土地纯收益;非经营性用途按改造后的土地纯收益计收土地出让金。
  
(五)原划拨用地及地上建筑物权属转移或企业改制等须补办土地出让手续的,按土地纯收益计收土地出让金。原划拨用地上的私有住宅用房(不含经济适用住房、解困房、安居房、房改房等政策性住房)出售、交换、赠与(不含继承)及私有住宅用房产权人自行申请补办土地出让手续的,按区片平均住宅用途土地纯收益的10%计收土地出让金。具体的区片划分和标准由市国土房管行政主管部门确定后对外公布。
   
(六)原划拨用地及其地上建筑物用于非住宅出租经营,且权属人为法人的,按年计收土地出让金。其年土地出让金按相应用途土地纯收益的4%确定,具体征收细则由市国土房管行政主管部门另行制定。
  
(七)零星危房改造项目和私有住宅改建、扩建,改建、扩建后建筑面积增容不超过原产权面积5%(含5%)的,暂缓征收土地出让金;超过5%的,增容部分按土地纯收益计收土地出让金。
  
(八)村集体经济组织或个人依法将集体建设用地转为国有建设用地,可暂缓征收土地出让金。村集体经济组织原使用的划拨国有建设用地自行申请补缴土地出让金,或发生新建、扩建、改建和权属转移等情形,按规定须补办土地出让手续的,按土地纯收益计收土地出让金。

纳入城中村自主改造且与旧村一并改造的,按土地纯收益的50%计收土地出让金。城中村改造安置房交易转让时,按相应用途基准地价的30%计收土地出让金。
  
(九)原土地使用权人自行改造旧厂房,改作教育、科研、设计、文化、卫生、体育等非经营性用途和创意产业等,不符合划拨用地目录的,按综合办公用途基准地价的30%计收土地出让金;改作保险金融、商贸会展、旅游娱乐、商务办公等经营性用途的,按改造前后用途的当前基准地价标准计收总价差补交土地出让金。
  
(十)地下商业按地上商业计收标准的50%计收土地出让金。除依法可划拨外,其他新建地下建筑按工业用途基准地价的20%计收土地出让金。本通知实施前未计收土地出让金的地下建筑,暂缓征收土地出让金。
  
(十一)已出让项目发生规划调整(含容积率增减、规划用途调整),出让合同约定土地出让金调整标准的,从其约定。出让合同未约定调整标准的,分以下情形处理:
    1
.公开出让项目(工业项目除外)容积率增加的,按当前基准地价单价与原合同成交单价当中的高者补交土地出让金;容积率减少的,按原合同成交价格调减,但用地单位自身要求减少项目建筑面积的,土地出让金原则上不予退减。
    2
.公开出让项目涉及用地性质调整的,可收回重新出让;不收回重新出让的,若地块调整用途后的市场总价高于调整前市场总价的,按两者的差价补交土地出让金;若地块调整用途后的市场总价低于调整前市场总价的,土地出让金原则上不予退减。
    3
.协议出让项目(工业项目除外)建筑面积或建筑用途调整的,经营性用途按调整前后用途的当前基准地价标准计算总价差调整土地出让金,若土地出让金减少的,按减少额的30%退减;非经营性用途按调整前后用途的当前土地纯收益标准计算总价差调整土地出让金。土地出让金退减额不得超过原已核定的土地出让金总额。
    4
.按工业、仓储、市政设施或基础设施等用途申请用地后未按原规划实施建设的项目,现规划调整为商品住宅的,由政府收回重新公开出让,按土地公开出让成交价的40%返还原用地单位前期投入费用;现规划调整为商品住宅外的经营性用途的,按调整前后用途的当前基准地价标准计算总价差补交土地出让金;现规划调整为非经营性用途的,按调整前后用途的当前土地纯收益标准计算总价差补交土地出让金。
    5
.工业项目增加生产性用房建筑面积的,不加收土地出让金。但其配套行政办公及生活服务设施用地面积或建筑面积超过本通知第三点第(一)款第2项规定面积标准的部分,原属政府储备用地的,分别按办公或住宅用途基准地价计收土地出让金;原属用地单位自行征地拆迁的,分别按办公或住宅用途土地纯收益计收土地出让金。
   
(十二)由用地单位自行征地拆迁的原协议出让项目,经出让方同意,重新设定土地出让起始时间的,可按新设定起始时间时的土地纯收益重新计收土地出让金;但除政府原因导致土地延迟开发的期间之外,原已使用的年限应按原出让合同标准及本通知的年限修正系数规定计收土地出让金。      
    
三、计收土地出让金的技术指标
  
(一)计价用途。
    1
.出让宗地的用途类别根据规划行政主管部门批准的用地性质和建筑功能,对照本市国有建设用地使用权基准地价用途分类确定。其他未列入基准地价用途分类的用地,其用途类别参照相关或相近用地(或其土地利用效益相近)的用途类别确定。
    2
.工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积超过工业项目总用地面积7%或建筑面积超过工业项目总建筑面积14%的部分,不能视为工业用途,应按办公及住宅用途计收土地出让金。
   
(二)计价面积
    1
.商业、综合(办公)、住宅、经营性基础设施和经营性仓储等参照工业用途标准计收的其他项目用地以及原划拨工业用地权属转移或企业改制补缴土地出让金,地上和地下建筑面积超过净用地面积时,按建筑面积计收,反之按净用地面积计收。
    2
.新建工业项目用地按净用地面积计收。
    3
.多种土地用途或建筑功能的,按不同用途或功能建筑面积或用地面积分摊面积分别计收。
    4
.原出让合同未明确出让建筑面积的非工业项目,若规划行政主管部门首次批准的净容积率小于1.8,按首次批准的净容积率设定原出让合同的出让建筑面积;否则,按净容积率1.8设定原出让合同的出让建筑面积。
  
(三)相关修正。
    1
.商业路线价区段上的商业临街宗地,其土地纯收益在网格点基准地价基础上,按市国土房管行政主管部门公布的商业区段路线价加价的10%加收。
    2
.除工业项目外,新建项目计收土地出让金作容积率修正(附件2)。商业用途容积率修正后低于所在地段综合(办公)用途的土地出让金时,取其所在地段综合(办公)用途的土地出让金。
    3
.原划拨土地上商业用房补交土地出让金作楼层修正(附件3)。当某层商业用房的土地出让金楼层修正后低于所在地段综合(办公)用途的土地出让金时,取其所在地段综合(办公)用途的土地出让金。原划拨土地上综合(办公)、住宅、工业用房补交土地出让金不作楼层修正。已出让项目调整土地出让金时,除商业作楼层修正外,其他用途均不作楼层或容积率修正。
     4
.基准地价或土地纯收益均为法定最高出让年限的价格。出让年限少于最高出让年限的,须对其土地出让金进行年限修正,修正系数为K=1-1/(1+r)n/1-1/(1+r)N],其中,r为土地还原利率,取出让当日中国人民银行公布的人民币五年期存款基准利率,n为实际出让年限,N为法定最高出让年限。
     
四、其他
   
(一)本通知适用于本市市辖区范围国有建设用地使用权出让金计收管理,县级市可参照执行。
    
(二)番禺区、花都区原签订的出让合同未明确出让用途和建筑面积,且在本通知实施前已销售的项目,已批准预(销)售的面积,不再追收土地出让金,但未批准预(销)售的部分,应按本通知规定调整土地出让金。
   
(三) 本通知自20107月1日起执行,有效期5年,《批转市国土房管局<关于进一步规范我市国有土地有偿使用的意见(试行)>的通知》(穗府〔200536号)同时废止。本市原有规定与本通知不一致的,以本通知为准。


    
附件:
    
附件1 名词解释
    
附件2 新建项目(工业项目除外)土地出让金容积率修正系数
    
附件3 商业用房土地出让金楼层修正系数表

 

    附件1
  
本通知有关术语的含义:
   
一、基准地价
    
基准地价是对城镇各级土地或均质地域,在正常市场条件和设定土地开发条件下,按照商业、住宅、工业等用途,分别评估确定的某一基准日法定最高使用年限的国有建设用地使用权区域平均价格,包括土地取得费、土地开发费和土地纯收益。本通知所指基准地价为市国土房管行政主管部门和市价格行政主管部门联合公布的最新时点的基准地价。
    
二、土地纯收益
    
土地纯收益是土地所有者权益的价值体现。除公开出让外,本通知所指土地纯收益按相应用途基准地价的40%确定。
   
三、经营性用途
   
本通知所指经营性用途包括商业、旅游、娱乐、商务(企业)办公、金融、商贸会展和商品住宅等经营性项目及其它非经营性项目中的经营性配套用房,不包括工业和仓储用途。
   
四、经营性基础设施、经营性仓储
   
经营性基础设施是指不符合划拨条件的基础设施;经营性仓储是指除工业企业生产自用配套仓库以外的仓储项目。

  
附件2
  
新建项目(工业项目除外)土地出让金容积率修正系数表

  

 

*容积率

r≤0.4

0.4r2

r≥2

修正系数

1.0

 

0.58

综合(办公)

容积率

R≤8.0

r8.0

参照工业用途标准计价的其他项目适用本修正系数。

修正系数

 

0.7

普通住宅

容积率

r≤5.2

r5.2

独立庭院式低密度(r≤1)住宅用地,其修正系数为3

修正系数

 

0.8

 

注:带*号的容积率为商业部分容积率,不带*号的容积率为建设项目综合容积率。


 
附件3
 
商业用房土地出让金楼层修正系数表

 

 

 

 

第二层或负一层

第三层或负二层

第三层以上或负二层以下

修正系数

1

0.5

0.4

0.35

 

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